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Umsatzsteuersatzsenkung bei Mietverträgen von Gewerbeimmobilien

 

Der Umsatzsteuersatz sinkt im Zeitraum vom 1. Juli bis 31. Dezember 2020 für die vereinbarten Monatsmieten von 19 Prozent auf 16 Prozent, wenn die Vermietung umsatzsteuerpflichtig vereinbart wurde. Dann ist zunächst zu beachten, dass der Mieter seinen Dauerauftrag oder der Vermieter seine SEPA-Lastschriftmandat entsprechend nach unten anpassen muss. Da der Vermieter im Falle der umsatzsteuerpflichtigen Vermietung verpflichtet ist, dem Mieter eine Rechnung mit gesondertem Umsatzsteuerausweis zu erstellen, ist auch eine neue Rechnung mit dem abgesenkten Umsatzsteuersatz auszustellen.

Erfolgt dies nicht, schuldet der Vermieter dem Fiskus weiterhin aus der erhaltenen Miete 19 Prozent Umsatzsteuer, auch wenn der Mieter nur noch 16 Prozent Umsatzsteuer zahlt. Ein Mieter, der die ausgewiesene Umsatzsteuer gegenüber dem Finanzamt als sogenannte Vorsteuer geltend machen kann, kann aber in jedem Fall die Vorsteuer nur noch mit 16 Prozent beim Finanzamt geltend machen, auch wenn die bisherige Rechnung unverändert 19 Prozent ausweist.

Eine Rechnung im Sinne des Umsatzsteuergesetzes kann bei Vermietungsleistungen zunächst der Mietvertrag darstellen. Sind in diesem alle notwendigen Rechnungsangaben erhalten, wie insbesondere das monatliche Netto-Mietentgelt, der Steuersatz und der Umsatzsteuerbetrag, reicht dies aus, um dem Mieter den Vorsteuerabzug zu ermöglichen. Fehlen diese Angaben im eigentlichen Mietvertrag, behilft sich die Praxis daneben mit sogenannten Dauermietrechnungen, mit denen der Vermieter einseitig über seine Vermietungsleistung mit allen nötigen steuerlichen Angaben gegenüber dem Mieter abrechnet.

Im letzteren Fall gilt, dass der Vermieter dem Mieter lediglich eine neue Dauermietrechnung für den Zeitraum 1. Juli bis 31. Dezember 2020 mit dem abgesenkten Steuersatz übermitteln muss. Stellt der Mietvertrag selbst die maßgebliche umsatzsteuerliche Rechnung dar, sollte vorsichtshalber allerdings ein Nachtrag zum Mietvertrag erfolgen, der von beiden Parteien unterzeichnet wird. Der Nachtrag sollte auf alle bisherigen Nachträge zum eigentlichen Mietvertrag verweisen, damit die benötigte durchgängige Schriftform des Mietvertrags gesichert ist.

Ein Verlust der durchgängigen Schriftform kann Auswirkungen auf die Kündigungsfristen des Mietvertrages haben. Wir empfehlen daher, einen solchen Nachtrag im Zweifel mit rechtsanwaltlicher Hilfe zu formulieren.

 

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